Overdrachtsbelasting 2012
uit de dagelijkse makelaars praktijk
De makelaar vertelt | Overdrachtsbelasting 2012
Overdrachtsbelasting is de belasting die betaald moet worden bij de overdracht van een on- roerende zaak, rechten op een onroerende zaak of aandelen in een lichaam (vennootschap / stichting of anderszins) dat bestaat uit een onroerende zaak. Daarmee moet vrijwel altijd overdrachtsbelasting betaald worden wanneer een gebouw wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar of wanneer alle rechten op het gebruik van een gebouw worden overgedragen.
Met het overdragen van alle rechten wordt hierbij bedoeld dat de oude eigenaar op geen enkele manier meer kan beschikken over het gebouw en ook niet langer verantwoordelijk is voor bijvoorbeeld het onderhoud aan het gebouw. Dit wordt een economische overdracht genoemd.
Hoogte van overdrachtsbelasting
In de meeste gevallen bedraagt de hoogte van de overdrachtsbelasting 6% (thans tijdelijk 2% zie verder op de pagina) van de economische waarde van de overgedragen onroerende zaak. De economische waarde wordt of door de belastingdienst vastgesteld middels een minnelijke waardering of bepaalt aan de hand van de verkoopsom indien deze in het vrije economische verkeer tot stand is gekomen. In enkele gevallen kan het voorkomen dat de notaris vraagt om een taxatie ter vaststelling van de economische waarde. Dit laatste kan voorkomen indien er voor de vaststelling van de economische waarde twijfel rijst over het al dan niet in de vrije markt tot stand komen van de koopsom. Denk hierbij aan een object dat recent executoriaal is geveild, waarvan de WOZ waarde duidelijk hoger is dan de verkoopsom of een object waarvan de kadastrale grenzen zijn gewijzigd of een familietransactie.
Wel of geen overdrachtsbelasting
Vrij van overdrachtsbelasting
In de navolgende gevallen is een levering van een onroerende zaak vrij van de overdrachtsbelasting:
- U ontvangt een erfenis met een gehele of gedeeltelijke onroerende zaak
- Scheiding of huwelijk in gemeenschap van goederen (geldt ook voor geregistreerd partnerschap)
- Nieuwbouw belast met BTW
Vrijstelling van overdrachtsbelasting 2012
In de navolgende gevallen kan een verzoek om gehele of gedeeltelijke vrijstelling worden ingediend. Dit verzoek kan via de notaris worden gedaan.
De notaris is hoofdelijk aansprakelijk voor de berekening en afdracht van de overdrachtsbelasting.
- Verkoop binnen 1 jaar na een voorgaande transactie (einde 1 juli 2012)
- Verkoop binnen 6 maanden na een voorgaande transactie (2010)
- Het betreft een landgoed
- Het betreft t.b.v. landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond
- Inbreng in een vennootschap
Verkoop binnen 6 maanden | 1 jaar
Indien u een onroerende zaak koop en bijvoorbeeld op 1 mei van een jaar op naam krijgt zal een evt. doorverkoop waarbij geleverd wordt voor of op 30 november zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting over het bedrag gelijk aan de hoogte van de eerste koopsom (1 mei). Al het meerdere wordt belast met 6% overdrachtsbelasting. Indien in het voorbeeld gekocht wordt voor € 100.000,- en verkocht voor € 110.000,- wordt slechts 6% over € 10.000,- geheven. Het is mogelijk om contractueel vast te leggen dat dit voordeel naar de verkoper gaat.
Vanaf 2011 is de termijn voor bovenstaande mogelijkheid voor vrijstelling, onder een crisismaatregel van de minister, worden verlengd tot 1 jaar.
Wijzigingen vrijstelling overdrachtsbelasting per 1 juli 2011
De wijze waarop de vrijstelling van overdrachtsbelasting wordt berekend is per 1 juli 2011 worden gewijzigd. Tot 1 juli 2011 maakte het niet veel uit hoe u in een koopovereenkomst vastlegt dat de verkoper het voordeel dat te behalen valt door een vrijstelling bij doorverkoop binnen 1 jaar zal ontvangen. Wanneer niets wordt vastgelegd zal koper het voordeel van vrijstelling genieten.
Er zijn per 1 juli 2011 2 mogelijkheden:
De oude formulering voor voordeel overdrachtsbelasting
"Koper zal aan verkoper uitkeren het verschil tussen het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zal zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag in verband met artikel 13 WBR en het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag"
De verkoper krijgt in dit geval de overdrachtsbelasting die hij zelf betaald heeft terug, de koper betaald overdrachtsbelasting over het "verschil" tussen zijn koopsom en die van verkoper + de vergoeding aan de verkoper hetgeen samen exact 6% over de koopsom is.
De nieuwe formulering voor vrijstelling overdrachtsbelasting
"Koper betaalt aan verkoper de volledige door verkoper betaalde overdrachtsbelasting"
De verkoper krijgt in dit geval de volledige verschuldigde overdrachtsbelasting vergoedt, de koper betaald overdrachtsbelasting over de volledige koopsom + de vergoeding aan verkoper hetgeen meer is dan de 6% over zijn eigen koopsom.
Het verschil zit in de vergoeding die betaald wordt aan de verkoper. Vanaf 1 juli rekent de belastingdienst de vergoeding tot de koopsom waardoor deze leidt tot een hogere koopsom.
Tijdelijke verlaging overdrachtsbelasting naar 2%
Met ingang van 1 juli is bekend gemaakt dat is besloten het percentage overdrachtsbelasting te verlagen naar 2%. De maatregel is een tijdelijke crisismaatregel die met terugwerkende kracht vanaf 15 juni 2011 in ging. Wie dus na 14 juni 2011 een woning gekocht heeft krijgt een korting van 4% op het normale tarief van 6% en betaald derhalve slechts 2% overdrachtsbelasting over de economische waarde van het gekochte. Deze maatregel zal voor alsnog op 15 juni 2012 eindigen.
Vrijstelling voor landgoederen
Indien de onroerende zaak die geleverd wordt een landgoed is in de zin van de Natuurschoonwet 1928 (NSW) is de levering vrij van overdrachtsbelasting. Om te zien of een landgoed werkelijk een landgoed in de zin van de NSW is, wordt jaarlijks een lijst van landgoederen gepubliceerd.
Cultuurgronden vrijgesteld
Cultuurgronden; weiland, akkerland, boomgaarden, zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting zolang ze agrarisch bedrijfsmatig worden geëxploiteerd.
Dit betekend dat een stuk weiland voor een particulier gewoon belast wordt met overdrachtsbelasting bij overdracht. Voor diegenen die aantoonbaar een agrarisch bedrijf exploiteren is de levering van deze gronden vrij van overdrachtsbelasting. Het is hierbij niet langer nodig dat deze gronden aansluitend of nabij eigen gronden liggen.
Inbrengen onroerende zaak in een vennootschap
Indien een onroerende zaak, bijvoorbeeld een winkelpand, wordt ingebracht in een vennootschap, niet zijnde een bv of nv (bijv. v.o.f.) is dit vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Indien hetzelfde winkelpand wordt ingebracht in een bv of nv is dit alleen vrijgesteld indien de inbreng wordt veroorzaakt door fusie, splitsing of interne reorganisatie. Ook indien er sprake is van een bedrijfsoverdracht aan familieleden kan vrijstelling worden gevraagd.
De makelaar vertelt© "Overdrachtsbelasting 2012"
|
Handige websites
Bestemmingsplan weten?
Via de website ruimtelijke-plannen.nl, een samenwerking van o.a. VROM, Vereniging Nederlandse Gemeenten en het Kadaster bent u er snel achter.
Weten of u subsidie kunt krijgen voor isolatie, zonne-energie, wind- energie of een warmtepomp?
Via de website van Senternovem vindt u de subsidie- mogelijkheden voor energie besparende maatregelen.
| Linkpagina