(on)zichtbare gebreken
uit de dagelijkse makelaars praktijk
De makelaar vertelt | (on)zichtbare gebreken
Zichtbare en Onzichtbare gebreken,.. vele rechtszaken zijn er over gevoerd.
Wanneer heb je als koper recht van spreken en heeft een koper recht op een vergoeding. Dat ligt er maar aan. Was het gebrek zichtbaar? Kenbaar of zelfs bekend bij de verkoper? Of was het gebrek zelfs voor de verkopende partij onbekend.
Onzichtbare gebreken
Een gebrek is onzichtbaar als het niet direct zichtbaar is, verholen of verborgen. Dat is makkelijker gezegd dan het lijkt. Waar het om gaat is of je als koper enerzijds het gebrek hebt kunnen zien en anderzijds er naar gevraagd hebt of voldoende onderzoek hebt gedaan. Een verstopte riolering bijvoorbeeld zie je niet direct maar wordt wel zichtbaar wanneer er een klein onderzoekje naar gedaan wordt. Hetzelfde geld voor bijvoorbeeld een kapotte radiator of een klemmende schuifpui. Het wordt anders als bijvoorbeeld een houten balklaag volledig blijkt te zijn gestut terwijl een nieuwe laminaatvloer iedere vorm van inspectie onmogelijk maakt.
Onderzoeksplicht koper
Als koper kun je jouw rechten versterken door bij aankoop van een woning goed onderzoek te doen naar gebreken. Op die manier kun je in ieder geval alle zichtbare gebreken uitsluiten of noteren zodat je er rekening mee kunt houden tijdens onderhandelingen. Een goed middel voor de onderzoeksplicht is een bouwkundige keuring. De bouwkundige zal namens u een overzichtelijk rapport opstellen met foto`s van gebreken en per onderdeel een schatting maken van evt. herstelkosten.
Meldingsplicht verkoper
Een verkoper heeft tijdens een verkoopproces een meldingsplicht. Ieder bekend of kenbaar gebrek moet worden gemeld. Dit gebeurd vaak middels de vragenlijst die wordt ingevuld bij inverkoopname van een object. Ook kan een verkoper op voorhand een bouwkundig rapport laten maken door een onafhankelijke bouwkundige. Op deze manier kan een verkoper niet geconfronteerd worden met vergeten gebreken waar later problemen over ontstaan.
Wat zijn rechten en verplichtingen na levering
Als na oplevering een verborgen gebrek wordt gevonden moet eerst worden nagegaan of de verkoper hiervan op de hoogte was of kon zijn. Het voorbeeld van de gestutte vloer bijvoorbeeld zal de koper een sterk verhaalsrecht geven op de verkoper. De niet functionerende radiator ligt al in het grijze gebied. Immers bij oplevering had u de verwarming aan kunnen zetten en per vertrek kunnen voelen aan de radiatoren om te voelen of deze warm werden. Een verkoper zal dus snel zeggen: “die radiator heb ik al jaren niet meer aangehad, ik wist dus niet dat deze het niet meer deed” en vervolgens roepen: “dat heeft u ook zelf niet gecontroleerd”.
Vervelender zijn zaken als lekkages. Hier moet vastgesteld worden of dit nieuwe of oude lekkages zijn. Wist de verkoper hier van? Is de lekkage ontstaan na de levering?Koopakte maakt einde aan discussie
In de koopakte is het navolgende hierover geregeld:
Art. 5.1: 5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.Wat u gezien heeft is wat u moet krijgen. Met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Dat is in het kort de strekking van het artikel. Hiermee is tevens het belang van goed onderzoek aangetoont.
5.2. Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande akte(n) van levering en/of van vestiging van het recht van erfpacht en/of opstal en/of afzonderlijke akte(n). Verkoper heeft van al deze akten de letterlijke tekst aan koper ter hand gesteld. Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van de hiervoor bedoelde akten, waaronder begrepen bij een recht van erfpacht en/of opstal van de algemene en bijzondere voorwaarden.In artikel 5.2 aanvaard u het object zoals het er bij staat op het moment van kopen. Wederom MET alle zichbare en onzichtbare gebreken. Evt. nadelige rechten en verplichtingen die u op een later moment als een gebrek zou kunnen zien vallen hier ook onder. Om te kunnen zien welke rechten en plichten dit zijn heeft u de letterlijke tekst van alle aktes tezamen met het koopcontract ontvangen.
5.5. Koper heeft het recht voor het passeren van de akte van levering het gekochte van binnen en van buiten te inspecteren.Artikel 5.5 regeld dat u recht heeft op een laatste inspectieronde vlak voordat u het gekochte object daadwerkelijk aanvaard met alle zichtbare en onzichtbare gebreken.
De makelaar vertelt© “Zichtbare en onzichtbare gebreken”
|
Handige websites
Bestemmingsplan weten?
Via de website ruimtelijke-plannen.nl, een samenwerking van o.a. VROM, Vereniging Nederlandse Gemeenten en het Kadaster bent u er snel achter.
Weten of u subsidie kunt krijgen voor isolatie, zonne-energie, wind- energie of een warmtepomp?
Via de website van Senternovem vindt u de subsidie- mogelijkheden voor energie besparende maatregelen.
| Linkpagina