koopovereenkomst
uit de dagelijkse makelaars praktijk
De makelaar vertelt | koopovereenkomst
Na soms lange onderhandelingen met vele telefoontjes en discussies komt het dan eindelijk, al dan niet via een makelaar tot een overeenstemming tussen koper en verkoper. Er is een mondelinge koop gesloten. Of toch niet? In het Nederlandse recht is het voor een particulier niet (meer) mogelijk om mondeling een koopovereenkomst te sluiten voor een woning of appartement. Slechts hij die uit hoofde van beroep of functie onroerend goed aan/- of verkoopt kan mondeling een koopovereenkomst sluiten ten aanzien van onroerend goed. Deze wetgeving is het gevolg van de invoering van verdergaande consumentenbescherming die enige jaren geleden is ingevoerd. Tegelijk hiermee werd de drie dagen bedenktijd ingevoerd.
Voorlopige koopakte
Het is dus zaak om de afspraken die u heeft gemaakt (zo snel mogelijk) op papier te laten zetten. Daarmee is een koopovereenkomst een stap dichterbij. Een daadwerkelijke koopovereenkomst komt echter pas tot stand nadat beide partijen de schriftelijke overeenkomst hebben ondertekend. Gebruikelijk hierbij, is dat de verkopende partij eerst ondertekend en daarna de kopende partij. De logica hiervan is dat de verkopende partij de koopakte opmaakt en desnoods direct ondertekend en dat de kopende partij pas ondertekend indien de overeenkomst is nagelezen en goed bevonden. Om hiertoe te komen wordt meestal een concept verstuurd. Een tweede reden is dat met ondertekening van de overeenkomst deze ook daadwerkelijk tot stand komt. Hieraan is dan ook niets “Voorlopig” zoals deze benaming doet vermoeden. De enige reden dat de koopovereenkomst een voorlopige koopovereenkomst wordt genoemd is dat deze door de notaris gebruikt wordt om voor de juridische levering (overdracht bij de notaris) de leveringsakte op te baseren. De leveringsakte wordt bij de notaris ook ondertekend.
Ontbindende voorwaarden
In vrijwel iedere koopovereenkomst zijn ontbindende voorwaarden te vinden. De meest bekende is waarschijnlijk de “Financieringsvoorwaarde”. Deze ontbindende voorwaarde zorgt er voor, dat indien de kopende partij geen financiering voor de aankoop van een woning of appartement kan krijgen vóór een bepaalde afgesproken datum, hij in de gelegenheid is om de koop te ontbinden. Een minder bekende ontbindende voorwaarde die van de drie dagen bedenktijd. Deze ontbindende voorwaarde staat meestal in de koopovereenkomst maar is al bij wet geregeld. Doorhalen of weglaten heeft dus geen zin. De wetgeving aangaande de bedenktijd regelt dat vanaf 24.00 uur op de dag van ondertekening door beide partijen, de koper drie maal 24 uur de tijd heeft om zich zonder opgaaf van reden terug te trekken. De dag waarop de drie x 24 uur aflopen mag geen zon of feestdag zijn en in de drie dagen moeten minimaal 2 werkdagen zitten. Daarmee is het tekenen op vrijdag een vrijgeleide naar een 4e etmaal bedenktijd. Immers vrijdag nacht om 24.00 uur gaan de drie dagen bedenktijd lopen en pas dinsdag nacht om 24.00 uur zijn er 2 werkdagen verstreken.
Ontvangstbevestiging
Om vast te leggen op welk moment er een koopovereenkomst is ontstaan is het voldoende om te kijken naar de datering bij ondertekening van de overeenkomst door de tweede partij. Voor de start van de bedenktijd echter moet de kopende partij ook daadwerkelijk een volledig ondertekend exemplaar van de koopovereenkomst hebben ontvangen. Om het moment van ontvangen vast te leggen wordt een ontvangstbevestiging toegevoegd aan de koopovereenkomst die uiteraard eveneens moet worden ondertekend. Hiermee ligt onomstotelijk vast op welke dag de bedenktijd gaat lopen.
In 2008 heeft een koper van een woonhuis de koopovereenkomst na drie maanden ontbonden waarbij gebruik werd gemaakt van de wettelijke bedenktijd. Vergeten was om de ontvangst van de volledig ondertekende koopovereenkomst vast te leggen. Koper werd bij de kantonrechter in het gelijk gesteld. De door makelaar verkoper ondertekende koopovereenkomst was per post aan de koper gezonden die hierna volledig ondertekend retourneerde. De ontvangstbevestiging ontbrak echter aan verkoperzijde waardoor deze niet kon aantonen dat de bedenktijd inmiddels was verstreken.
Overige ontbindende voorwaarden
In een koopovereenkomst kunnen een oneindige hoeveelheid ontbindende voorwaarden worden opgenomen. Zolang koper en verkoper het eens zijn over de ontbindende voorwaarden zullen ze worden opgenomen in de koopovereenkomst. Denk er bij het aangaan van een (mondelinge) koopovereenkomst dan ook aan om al uw ontbindende voorwaarden te noemen. Het wijzigen van uw ontbindende voorwaarden vlak voordat de koopovereenkomst wordt ondertekend wordt door de meeste kopers en verkopers als onbetrouwbaar ervaren. Voorkom dus ergernissen over en weer wanneer u op het punt staat om tot overeenstemming te komen.
De koop is definitief
Op het moment dat alle ontbindende voorwaarden zijn uitgewerkt is de koop definitief. U hebt afgesproken welk bedrag u gaat betalen, op welke datum dit gaat gebeuren en heeft de financiële kant van de zaak geregeld. Ook hebt u afgesproken welke notaris de levering mag verzorgen. Dit is het moment waarop de koopakte wordt verzonden aan de notaris. De notaris zal na ontvangst een bevestiging sturen aan alle betrokken partijen. Tegelijk met de bevestiging van de notaris zal deze een formulier meezenden waarin u gevraagd wordt een aantal zaken aan te geven. Gaat u een hypotheek vestigen op het gekochte, wordt u alleen of met een partner eigenaar, bent u gehuwd of samenwonend enz. De notaris begeleidt het gehele proces tot aan de levering en zal er voor zorgen dat bijvoorbeeld uw bank op tijd is, het gekochte op de juiste wijze bij het kadaster “te naam gesteld” wordt en dat zaken die u met uw partner wilt regelen worden vastgelegd. Enkele dagen voor de afgesproken datum ontvangt u een concept van de leveringsakte en de nota van afrekening. In de concepten kunt u voor een laatste keer controleren of alles geheel volgens afspraak verloopt. Zonder verder tegenbericht zult u op de afgesproken datum, na ondertekening van de leveringsakte bij de notaris op kantoor eigenaar worden van uw nieuwe (t)huis.
De makelaar vertelt© “De Koopovereenkomst”
|
Handige websites
Bestemmingsplan weten?
Via de website ruimtelijke-plannen.nl, een samenwerking van o.a. VROM, Vereniging Nederlandse Gemeenten en het Kadaster bent u er snel achter.
Weten of u subsidie kunt krijgen voor isolatie, zonne-energie, wind- energie of een warmtepomp?
Via de website van Senternovem vindt u de subsidie- mogelijkheden voor energie besparende maatregelen.
| Linkpagina