Appartementsrecht
uit de dagelijkse makelaars praktijk
De makelaar vertelt | Appartementsrecht
Appartementen komen voor in veel verschillende verschijningsvormen. Soms heb je aan de buitenzijde geen enkel idee dat een woning of andersoortige onroerende zaak, in de juridische vorm van een appartementsrecht is gegoten. Hierbij valt te denken aan appartementen op bijvoorbeeld de begane grond van een oud herenhuis met eigen tuin of een tot een woning behorende parkeerplaats of groenstrook. Welke zaken er aan de orde komen bij de aankoop van een appartement vindt u hieronder.
Wat is een appartementsrecht
Appartementen en woningen verschillen niet alleen fysiek van elkaar maar zijn juridisch ook zeer verschillend van elkaar. Waar u bij de aankoop van een woning de grond koopt met alles dat hier aard en nagelvast aan verbonden is, koopt u bij een appartementsrecht het “uitsluitend recht van gebruik” op een tot een Vereniging van eigenaren behorend appartementsrecht. Hierbij moet u zich voorstellen dat de grond onder het gebouw, het gebouw zelf en alles dat hier aard en nagelvast aan verbonden is eigendom zijn van de gezamenlijke leden van de vereniging van eigenaren (V.v.E.). Het aandeel dat u koopt is genummerd middels een kadastraal indexnummer (A1, A2, A3 enz.) De gehele kadastrale aanduiding luidt dan Gemeente, ….. Sectie,…. nummer,….. Appartementsindex of A,….. Het specifieke appartementsrecht kan dus op naam gezet worden bij het kadaster net zoals wanneer u een stuk grond koopt met daarop evt. een woning.
Splitsingsakte appartementsrecht
Om een gebouw te splitsen in appartementsrechten wordt door een notaris een splitsingsakte opgesteld. De splitsingsakte wordt gemaakt op basis van een splitsingstekening. Op de tekening, een plattegrond van het terrein en gebouw op de begane grond en per verdieping een plattegrond, wordt aangegeven welk deel van het gebouw tot 1 appartementsrecht behoort. In de tekening worden de appartementsrechten genummerd. Naast de omschrijving en nummering van de appartementsrechten wordt in de splitsingsakte vastgesteld welk breukdeel toebehoord aan de verschillende appartementen. In veel gevallen zult u een breuk aantreffen in x/1.000e of x/10.000e . Het breukdeel wordt later gebruikt om vast te stellen hoeveel iedere eigenaar moet bijdragen aan de maandelijkse kosten en reserveringen. Als laatste wordt in iedere splitsingsakte de oprichting van de V.v.E. vastgelegd en een algemeen reglement van splitsing.
Vereniging van eigenaren (V.v.E.)
Indien u een appartementsrecht koop, wordt u verplicht en van rechtswege lid van de vereniging van eigenaren. Zodra een in appartementsrechten gesplitst gebouw meerdere eigenaren heeft is de oprichting van de V.v.E. verplicht. Het doel van een V.v.E. is het gezamenlijk beheren van het gebouw zowel in onderhoudsopzicht als in het stellen van regels voor het gebruik. De V.v.E. wordt, sinds 2010, ingeschreven in de kamer van koophandel. De gezamenlijke leden van de vereniging vergaderen regelmatig om te bespreken welke voorstellen er zijn voor onderhoud, bijdragen en andere zaken die de vereniging aangaan. Het stemrecht is naar rato van aandeel in de gemeenschap geregeld. In de meeste gevallen betekend dit dat ieder appartementsrecht of samenstel van appartementsrechten (woning, berging en/of parkeerplaats) 1 stem heeft in de vergadering.
V.v.E. Beheer
Bij grote appartementencomplexen wordt meestal een professionele V.v.E. beheerder aangesteld. Bij kleinere verenigingen wordt het beheer vaak door de bewoners zelf geregeld. In alle gevallen wordt door de beheerder een onderhoudsplanning opgesteld, een begroting gemaakt voor lopend en groot / periodiek onderhoud en een bijdrage berekend die naar rato van het aandeel dat het appartementsrecht heeft in de gemeenschap. Grotere appartementen betalen zodoende meer dan kleinere appartementen mee aan het onderhoud van het gehele complex.
Bezittingen en schulden V.v.E.
De maandelijkse bijdragen worden per appartement vastgelegd en geadministreerd. De gezamenlijke bijdragen van de appartementseigenaren vormen de inkomsten van de vereniging. De uitgaven van het bestuur voor onderhoud, schoonmaak, verzekering van het gebouw, elektra voor algemene ruimten, glasbewassing, terrein en tuinonderhoud vormen de kosten van een vereniging van eigenaren. Van kosten en inkomsten wordt een boekhouding gevoerd. Jaarlijks worden vooraf vastgestelde bedragen gereserveerd voor toekomstig onderhoud. Op het moment dat een appartementsrecht van eigenaar wisselt wordt ook het aandeel in de bankrekening van de vereniging van eigenaren dat tot het specifieke appartementsrecht behoord mee verkocht.
Aandeel vermogen V.v.E. Box 3
Het aandeel in het vermogen van de V.v.E. wordt sinds een recente gerechtelijke uitspraak, tot het vermogen in box3 van uw inkomstenbelasting gerekend.
De rechter heeft hierbij vastgesteld dat de waarde van het onroerend goed (het appartementsrecht) niet wordt beïnvloed door de hoogte van het aandeel in het vermogen van de V.v.E., bij een aankoop of verkoopbeslissing. Kort gezegd, wordt dit veroorzaakt doordat niemand het exacte bedrag, dat aan een appartementsrecht toebehoord, vermeld bij de verkoopinformatie. Ook de W.O.Z. waarde houdt geen rekening met dit bedrag / vermogensaandeel. Hiermee wordt een extra invloed toegevoegd aan de aankoopbeslissing van een appartementsrecht. Een vereniging die veel vermogen in kas heeft, doordat er al langere tijd gereserveerd wordt voor aankomende onderhoudswerkzaamheden, brengt extra belastingen met zich mee terwijl een vereniging die net veel geld heeft uitgegeven aan (groot) onderhoud, een beter gebouw heeft en minder belastingdruk op de individuele eigenaren.
Een appartement kopen
Als u een appartement wilt kopen is het van groot belang dat u voordat u koopt alle stukken van de vereniging van eigenaren ter inzage krijgt. Uit de balans, de splitsingsakte, de laatste vergaderverslagen en de onderhoudsplanning moet u de navolgende zaken kunnen opmaken:
- Maandelijkse bijdrage
- Financiële positie V.v.E.
- Onderhoudsplanning en begroting
- Laatste besluiten vergadering
- Zijn alle betalingen voor het betreffende appartement gedaan
- Aandeel in het vermogen van de V.v.E.
Indien u het gevoel heeft snel een bod te moeten uitbrengen doe dit dan onder de voorwaarde dat u volledige inzage krijgt in de stukken van de vereniging van eigenaren. Doet u dit niet dan heeft de verkoper pas bij levering de verplichting een volledig overzicht te leveren. Dit overzicht wordt op dat moment door de notaris opgevraagd bij de administrateur van de vereniging. Een goede makelaar zorgt dat deze stukken als bijlage worden toegevoegd aan de koopovereenkomst.
De makelaar vertelt© “Appartementsrecht”
|
Handige websites
Bestemmingsplan weten?
Via de website ruimtelijke-plannen.nl, een samenwerking van o.a. VROM, Vereniging Nederlandse Gemeenten en het Kadaster bent u er snel achter.
Weten of u subsidie kunt krijgen voor isolatie, zonne-energie, wind- energie of een warmtepomp?
Via de website van Senternovem vindt u de subsidie- mogelijkheden voor energie besparende maatregelen.
| Linkpagina